De ChristenUnie wil particuliere beleggers die woningen opkopen om te verhuren meer laten betalen. Want huizen zijn om in te wonen en niet om aan te verdienen. Met het geld dat dit oplevert, kan de belasting voor starters op de woningmarkt naar 0 procent.

Vandaag komt de ChristenUnie met een actieplan voor de woningmarkt. Partijleider Gert-Jan Segers wil 'huisjes melken' ontmoedigen door de overdrachtsbelasting voor particuliere beleggers van 2 naar 6 procent te verhogen. Met het geld dat dat oplevert, wil hij de belasting voor starters op de woningmarkt naar 0 procent brengen. Want juist voor starters is het bijna onmogelijk om aan een betaalbaar huis te komen.

Prins-Bernhardtaks
Het Algemeen Dagblad noemt de verhoging van de overdrachtsbelasting al de Prins-Bernhardtaks, daarbij verwijzend naar de zoon van prinses Margriet en Pieter van Vollenhoven. Prins Bernhard junior heeft honderden adressen in Amsterdam in zijn bezit. Vorig jaar kreeg hij een dwangsom opgelegd voor het overtreden van de regels bij de verhuur van een pand: zonder vergunning werd er aan te grote groepen verhuurd.

Segers vindt verder dat woningcorporaties moeten stoppen met de verkoop van sociale huurwoningen. En voor een volgend kabinet heeft hij ook alvast een dringend advies: veeg de verhuurdersheffing voor woningcorporaties van tafel. Door deze heffing kunnen woningcorporaties minder investeren.

Middeninkomens in de knel
Peter Boelhouwer is hoogleraar arbeidsmarkt. Hij heeft begrip voor de hardere aanpak van particuliere beleggers, maar waarschuwt dat dit ook anders kan uitpakken dan gehoopt. "Het zou negatief kunnen uitpakken voor de middeninkomens. Mensen die willen huren en een hogere huur kunnen betalen. Het zou voor hen nog moeilijker kunnen worden om een huurwoning te vinden."

Boelhouwer vindt het een goed plan om de positie van starters op de woningmarkt te verstevigen via de belastingen. De suggestie van de ChristenUnie aan een volgend kabinet om de verhuurdersheffing voor woningcorporaties af te schaffen, zou de corporaties inderdaad veel meer mogelijkheden bieden om op de woningmarkt te investeren. Maar, zo zegt Boelhouwer, waarom kwam Segers daar niet eerder mee, toen het huidige regeerakkoord tot stand kwam?

Draagvlak bij alle kiezers
In januari 2019 deed EenVandaag een groot onderzoek over de woningmarkt onder 29.000 leden van het EenVandaag Opiniepanel. Tweederde van de deelnemers (63 procent) vindt dat de overdrachtsbelasting voor beleggers omhoog moet naar 6 procent.

Er is een groot politiek draagvlak voor deze maatregel. De achterban van alle coalitiepartijen is in meerderheid voor: VVD (56 procent), CDA (63 procent), D66 (74 procent) en CU (70 procent). Ook de kiezers van de grootste oppositiepartijen zijn voorstander: PVV (57 procent), GroenLinks (76 procent), SP (72 procent) en PvdA (72 procent).

https://eenvandaag.avrotros.nl/binnenland/item/plan-christenunie-moet-beleggers-afschrikken-en-starters-helpen-op-woningmarkt/

Nog even los van de opmerking dat dit zuivere verkiezingsretoriek is en geen plan dat er echt gaat komen - is dit een goed idee dat starters op de woningmarkt echt gaat helpen of gaat het uiteindelijk nadelig uitpakken?

    janneke141 Gaat de huur van zulke woningen dan niet gewoon omhoog als gevolg van deze maatregelen?

      Myst Ja, dat lijkt mij wel. De voorraad woningen (en dus het aanbod) wordt niet ineens groter door een verandering van de fiscale omgeving.

      • Myst replied to this.

        janneke141 En het lijkt me dat een investeerder vooral kijkt naar ROI, niet naar de investering zelf. Of zo'n starterswoning nou 170.000 of 200.000 kost, als je in 10 jaar die extra 30k terug verdiend wil hebben dan vraag je gewoon wat meer aan huur. Zeker als er een tekort op de huurmarkt blijft zijn mensen toch wel genoodzaakt die prijzen te betalen.

        janneke141 In principe vind ik beleggers belasten om starters een betere kans op de woningmarkt te geven een topidee. Maar ik verwacht inderdaad ook de praktische problemen die jullie herkennen - het feit dat er geen doorstroming is wordt hierdoor alleen maar groter.

        • Ossu replied to this.

          tsjok Hoe zorgt het voor meer doorstroming als een investeerder een bestaand huis koopt en verhuurt?

            janneke141 Op zich is overdrachtsbelasting omhoog naar 6% best een te accepteren maatregel. Dat is momenteel ook het tarief voor niet-residentieel vastgoed (kantoren, winkels, logistiek). Of het zorgt voor minder nadelige concurrentie van beleggers voor (koop)starterswoningen is maar de vraag en of de handhaving niet teveel kost zou ik ook wel onderbouwd willen zien.

            Een verlaging van de overdrachtsbelasting voor starters zou ik wel nadelig vinden. We hebben nu een vermogenseis van 2% voor de aankoop van een eigen woning, wat vrij laag is, maar bij een verlaging van de overdrachtsbelasting van 2% naar 0% kom je op een LTV van 100% op 0% eigen vermogen dat iemand meeneemt. Alleen de overige kosten koper moeten dan worden gedragen. Verlaag dan de maximale LTV op z'n minst naar 98% en waarom starters voor hun koopwoningen 0% belasting moeten afdragen is ook niet verklaarbaar.

            Ossu Minder eigenaar-gebruikers en meer particuliere verhuur zorgt voor meer liquiditeit van woonproducten. Een stad waar iedereen moet kopen of 10 jaar op een wachtlijst moet staan voordat men aan een woning komt, zal minder aantrekkelijk zijn voor werkgevers of werknemers uit andere steden. Groot deel van de particuliere verhuur zorgt voor woonproducten voor mensen van buiten de stad (of buiten het land).

              GSbrder Het wordt gewoon tijd om ouderen te stimuleren om weer in aparte woonvormen te gaan wonen, net zoals in het verleden. De strategie om mensen zo lang mogelijk thuis te laten wonen, werkt voor de doorstroming ook contraproductief.

                Dwersdriever Klopt; hoop babyboomers bezetten nu eengezinswoningen terwijl ze er met 1 tot 2 mensen meer dan 120 vierkante meter bezetten. Maar dat wil niet zeggen dat aparte woonvormen meteen aantrekkelijk zijn; kost ook gewoon een hoop geld als je ouderen hebt die in een verzorgingstehuis zitten. Voor de doorstroming is het overigens ook niet goed als je mensen van 65 jaar of ouder geen korting op de overdrachtsbelasting wil bieden en jongeren van 25 wel. Dan kan een starter een kleine woning kopen en een bejaarde niet of minder snel.

                • Ossu replied to this.

                  GSbrder Als je als oudere kleiner wil gaan wonen, dan heb je als het goed is je huis afbetaald en hou je geld over. Daarvan kun je best wat overdrachtsbelasting betalen. Maar je kunt ook je kind (of kleinkind?) als starter daarmee helpen.

                    Ossu Een hoop babyboomers hebben geen afbetaalde woning, want aflossingsvrij. Los daarvan denk ik inderdaad dat een hoop ouders in een wat groter segment zoeken. Als ik kijk naar mijn ouders, die willen best gelijkvloers gaan wonen, maar dan wel op minimaal 150 m2. Dat is inderdaad niet de typische starterswoning. De grote vermogenspositie van ouderen zorgt ervoor dat ze woningproduct zoeken dat er historisch gezien eigenlijk niet is geweest; oftewel zoeken naar nieuwbouw.

                    • Ossu replied to this.

                      GSbrder Waarom hebben jouw ouders (of andere "empty-nesters") 150 m² nodig, ipv. dat ze wat kleiner gaan wonen en dan jou helpen om als starter een huis te kunnen kopen? Gewoon een vraag uit interesse 🙂

                        Ossu Gewenning; waarom hebben mensen twee auto's nodig, of vijf weken vakantie, of een veel te duur audio-systeem?

                        • Ossu replied to this.

                          GSbrder Ik denk dat bij zo'n verhuizing de vierkante meters van een leegstaande kinderkamer er wel vanaf kunnen.

                            Ossu Klopt, maar dat willen ouderen er dan weer bij aan een logeerkamer (voor de kleinkinderen, uiteraard) of een hobbykamer, of een rommelkamer, of whatever. Als je jarenlang grote jaren-'30 huizen bent gewend, dan ga je niet meer terug naar 50 tot 70 m2.

                            a month later

                            'Wonen is juist betaalbaarder geworden'

                            Het is kommer en kwel op de woningmarkt, volgens de kranten. Maar het is niet zo zwart-wit, zegt Johan Conijn, emeritus hoogleraar woningmarkt.

                            Voor een groot deel gaat het uitstekend met de woningmarkt. Emeritus hoogleraar woningmarkt Johan Conijn, tegenwoordig directeur bij adviesbureau Finance Ideas, baseert zijn optimistische kijk op Woon2018, de laatste uitgave van een groot driejaarlijks onderzoek naar de woningmarkt. Dat onderzoek geeft bepaald geen alarmerend beeld.

                            Voor starters op de woningmarkt zijn huizen toch onbetaalbaar?
                            ,,De hele berichtgeving over de woningmarkt is overtrokken. Ik baseer me liever op de feiten. Uit het onderzoek blijkt dat het aantal starters stabiel blijft. Alleen in bepaalde regio's, zoals Amsterdam en Almere zijn er problemen voor starters, maar in veel regio's is het voor een starter geen probleem om aan een betaalbaar huis te komen.”

                            De huren en de huizenprijzen gaan toch door het dak?
                            ,,Dat lees je wel, maar bestaande woningen zijn de afgelopen jaren betaalbaarder geworden, zowel koop- als voor huurhuizen. De gemiddelde huur is tussen 2015 en 2018 gestegen van 560 naar 603 euro. Maar een deel van die stijging wordt goedgemaakt door hogere huurtoeslag. En inkomens zijn harder gestegen dan huren. Dus huurders zijn nu gemiddeld 25 procent van hun inkomen kwijt aan huren. Dat was drie jaar geleden nog 26 procent.”

                            Is dat ook zo bij de koopwoningen?
                            ,,Ja, de betaalbaarheid van koopwoningen is ook verbeterd. Huiseigenaren profiteren van de lagere hypotheekrente, waardoor de hypotheeklasten lager zijn.'' Dat voordeel leveren ze voor een deel weer in omdat ze minder renteaftrek terugkrijgen van de fiscus. Ook de onderhoudskosten lopen op, waardoor ze per saldo meer kwijt zijn aan woonlasten. ,,Maar de besteedbare inkomens stijgen nog sneller, waardoor ze een kleiner deel van het inkomen aan wonen besteden dan in 2015.''

                            Waar komt het beeld dan vandaan dat de woningmarkt op slot zit?
                            ,,Het lijkt wel of het bijzondere tot het algemene wordt gemaakt. We richten ons ook te veel op de korte termijn. Het is goed om de ontwikkelingen in perspectief te plaatsen. Kijk naar het aantal woningtransacties. Dat is gedaald. Maar dat betekent niet dat de markt op slot zit. Er worden nog steeds meer huizen verkocht dan in 2008. De afgelopen jaren herstelde de woningmarkt en hebben we een grote inhaalvraag gezien, waardoor er veel meer woningen verkocht werden. Nu zijn we terug op een normaal niveau. Natuurlijk, in de ene regio is er een probleem met de betaalbaarheid, in een andere niet. Maar gecorrigeerd voor inflatie is de gemiddelde huizenprijs nog steeds lager dan in 2008. In sommige regio's, vooral Amsterdam, zitten de prijzen ver boven dat niveau, maar in veel andere regio's liggen de prijzen nog onder het niveau van 2008. Ik pleit er daarom voor naar de feiten te kijken en niet naar de beelden die worden opgeroepen.”

                            Gebeurt dat te veel?
                            ,,We kijken bijvoorbeeld heel erg naar de positie van starters. Maar de meeste verhuizingen komen van mensen die van de ene naar een andere woning verhuizen. Dat zorgt voor de dynamiek op de huizenmarkt. Als die verhuizen, komt er een hele verhuisketen op gang. Dat is niet bij een starter die een nieuwbouwwoning koopt. Dan is er maar één transactie. Starters maken maar een klein deel van de woningmarkt uit.”

                            Is de situatie op de huurmarkt dan ook minder erg dan het lijkt?
                            ,,Erik Ronnes, CDA-Tweede Kamerlid, zei laatst in een motie dat het middensegment voor de huur niet van de grond komt, huren tussen de 720 en 1000 euro per maand. Uit het woononderzoek blijkt dat juist dat middensegment sinds 2012 met 59 procent is gestegen. Dat is spectaculair. Hoe kun je dan zeggen dat het middensegment niet van de grond komt? Een groot deel van die stijging bestaat uit nieuwbouw door beleggers. Het blijkt dus dat het beleid dat destijds is ingezet door minister Blok is geslaagd. Een ander deel van de groei komt door beleggers die woningen kopen en die vervolgens verhuren. Ik snap dat je beleid maakt om dat te reguleren. Zo wordt een betaalbare koopwoning omgezet in een onbetaalbare huurwoning. En er worden geen woningen aan de voorraad toegevoegd.”

                            Is dat het enige minpunt op de woningmarkt?
                            ,,Nee, het grote probleem is dat er te weinig woningen zijn, er is een tekort van 250.000 stuks. Ik heb vanochtend nog even gekeken naar het aantal verleende bouwvergunningen. Dat zijn er 66.000, terwijl er jaarlijks 75.000 nieuwe woningen nodig zijn. Dat hoeven overigens niet altijd nieuwe huizen te zijn. Er kan ook veel gebeuren door kantoren en bedrijfspanden te veranderen in woningen.”

                            Waarom blijft de productie achter?
                            ,,Er is simpelweg gebrek aan capaciteit, er zijn niet genoeg bouwvakkers. Dat probleem is niet direct opgelost, daar is geduld voor nodig. En materialen worden ook steeds duurder. Dat drijft de prijs van nieuwbouw op. Daardoor worden huizen moeizaam verkocht. Die hoge prijs maakt beleggers ook kopschuw. Als de kosten te hoog worden, kunnen ze de woningen niet meer rendabel verhuren. Zeker als er vanuit de politiek allerlei voorstellen komen om de huren te reguleren. Ik snap het dilemma, woningen moeten betaalbaar blijven. Maar een belegger moet ook zekerheid hebben. Als je niet zeker weet dat je voor langere tijd een bepaald rendement kunt maken, begin je niet met bouwen. En als de beleggers, waaronder pensioenfondsen, afhaken stokt de productie van woningen. Voor woningcorporaties geldt dit probleem ook. Zij bouwen minder woningen. Voor hen geldt bovendien dat ze nog steeds een verhuurdersheffing betalen aan de overheid. Dat geld verdwijnt in de schatkist en kan niet worden gebruikt voor woningbouw.”

                            https://www.gelderlander.nl/economie/wonen-is-juist-betaalbaarder-gewordenad370f11/

                            Een tegengeluid in de tijd dat alles vast lijkt te zitten, huizen onbetaalbaar zijn en wachtlijsten oneindig zijn - of althans, dat hoor je vaak. De cijfers spreken dat, volgens deze hoogleraar, kennelijk tegen.

                            Of zoekt Conijn misschien de cijfers eruit die hem goed uitkomen?

                              10 days later

                              PVV'er met een creatieve oplossing voor het woningtekort: asielzoekers mét een status gewoon toch uitzetten.

                              Vragen van het lid Kops (PVV) aan de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties over het woningtekort. (ingezonden 30 april 2019)

                              1. Kent u het bericht 'Woningtekort ook in 2030 nog groot probleem'? 1)

                              (...)

                              1. Wat doet u voor de Nederlanders die nú een woning nodig hebben, maar daar vaak jarenlang op moeten wachten? Welke woningmarktsuccessen hebt u – sinds uw ministerschap – feitelijk bereikt?
                              1. Deelt u de mening dat het onacceptabel is en blijft dat statushouders nog steeds met voorrang sociale huurwoningen toegewezen krijgen, terwijl de Nederlanders gemiddeld negen jaar op de wachtlijst moeten staan? Bent u ertoe bereid om de tijdelijke asielvergunningen van de in Nederland verblijvende statushouders in te trekken en ervoor te zorgen dat de daardoor vrijkomende sociale huurwoningen, evenals alle andere sociale huurwoningen, uitsluitend aan de Nederlanders worden toegewezen? Zo nee, waarom niet?
                              6 days later