'Wonen is juist betaalbaarder geworden'
Het is kommer en kwel op de woningmarkt, volgens de kranten. Maar het is niet zo zwart-wit, zegt Johan Conijn, emeritus hoogleraar woningmarkt.
Voor een groot deel gaat het uitstekend met de woningmarkt. Emeritus hoogleraar woningmarkt Johan Conijn, tegenwoordig directeur bij adviesbureau Finance Ideas, baseert zijn optimistische kijk op Woon2018, de laatste uitgave van een groot driejaarlijks onderzoek naar de woningmarkt. Dat onderzoek geeft bepaald geen alarmerend beeld.
Voor starters op de woningmarkt zijn huizen toch onbetaalbaar?
,,De hele berichtgeving over de woningmarkt is overtrokken. Ik baseer me liever op de feiten. Uit het onderzoek blijkt dat het aantal starters stabiel blijft. Alleen in bepaalde regio's, zoals Amsterdam en Almere zijn er problemen voor starters, maar in veel regio's is het voor een starter geen probleem om aan een betaalbaar huis te komen.”
De huren en de huizenprijzen gaan toch door het dak?
,,Dat lees je wel, maar bestaande woningen zijn de afgelopen jaren betaalbaarder geworden, zowel koop- als voor huurhuizen. De gemiddelde huur is tussen 2015 en 2018 gestegen van 560 naar 603 euro. Maar een deel van die stijging wordt goedgemaakt door hogere huurtoeslag. En inkomens zijn harder gestegen dan huren. Dus huurders zijn nu gemiddeld 25 procent van hun inkomen kwijt aan huren. Dat was drie jaar geleden nog 26 procent.”
Is dat ook zo bij de koopwoningen?
,,Ja, de betaalbaarheid van koopwoningen is ook verbeterd. Huiseigenaren profiteren van de lagere hypotheekrente, waardoor de hypotheeklasten lager zijn.'' Dat voordeel leveren ze voor een deel weer in omdat ze minder renteaftrek terugkrijgen van de fiscus. Ook de onderhoudskosten lopen op, waardoor ze per saldo meer kwijt zijn aan woonlasten. ,,Maar de besteedbare inkomens stijgen nog sneller, waardoor ze een kleiner deel van het inkomen aan wonen besteden dan in 2015.''
Waar komt het beeld dan vandaan dat de woningmarkt op slot zit?
,,Het lijkt wel of het bijzondere tot het algemene wordt gemaakt. We richten ons ook te veel op de korte termijn. Het is goed om de ontwikkelingen in perspectief te plaatsen. Kijk naar het aantal woningtransacties. Dat is gedaald. Maar dat betekent niet dat de markt op slot zit. Er worden nog steeds meer huizen verkocht dan in 2008. De afgelopen jaren herstelde de woningmarkt en hebben we een grote inhaalvraag gezien, waardoor er veel meer woningen verkocht werden. Nu zijn we terug op een normaal niveau. Natuurlijk, in de ene regio is er een probleem met de betaalbaarheid, in een andere niet. Maar gecorrigeerd voor inflatie is de gemiddelde huizenprijs nog steeds lager dan in 2008. In sommige regio's, vooral Amsterdam, zitten de prijzen ver boven dat niveau, maar in veel andere regio's liggen de prijzen nog onder het niveau van 2008. Ik pleit er daarom voor naar de feiten te kijken en niet naar de beelden die worden opgeroepen.”
Gebeurt dat te veel?
,,We kijken bijvoorbeeld heel erg naar de positie van starters. Maar de meeste verhuizingen komen van mensen die van de ene naar een andere woning verhuizen. Dat zorgt voor de dynamiek op de huizenmarkt. Als die verhuizen, komt er een hele verhuisketen op gang. Dat is niet bij een starter die een nieuwbouwwoning koopt. Dan is er maar één transactie. Starters maken maar een klein deel van de woningmarkt uit.”
Is de situatie op de huurmarkt dan ook minder erg dan het lijkt?
,,Erik Ronnes, CDA-Tweede Kamerlid, zei laatst in een motie dat het middensegment voor de huur niet van de grond komt, huren tussen de 720 en 1000 euro per maand. Uit het woononderzoek blijkt dat juist dat middensegment sinds 2012 met 59 procent is gestegen. Dat is spectaculair. Hoe kun je dan zeggen dat het middensegment niet van de grond komt? Een groot deel van die stijging bestaat uit nieuwbouw door beleggers. Het blijkt dus dat het beleid dat destijds is ingezet door minister Blok is geslaagd. Een ander deel van de groei komt door beleggers die woningen kopen en die vervolgens verhuren. Ik snap dat je beleid maakt om dat te reguleren. Zo wordt een betaalbare koopwoning omgezet in een onbetaalbare huurwoning. En er worden geen woningen aan de voorraad toegevoegd.”
Is dat het enige minpunt op de woningmarkt?
,,Nee, het grote probleem is dat er te weinig woningen zijn, er is een tekort van 250.000 stuks. Ik heb vanochtend nog even gekeken naar het aantal verleende bouwvergunningen. Dat zijn er 66.000, terwijl er jaarlijks 75.000 nieuwe woningen nodig zijn. Dat hoeven overigens niet altijd nieuwe huizen te zijn. Er kan ook veel gebeuren door kantoren en bedrijfspanden te veranderen in woningen.”
Waarom blijft de productie achter?
,,Er is simpelweg gebrek aan capaciteit, er zijn niet genoeg bouwvakkers. Dat probleem is niet direct opgelost, daar is geduld voor nodig. En materialen worden ook steeds duurder. Dat drijft de prijs van nieuwbouw op. Daardoor worden huizen moeizaam verkocht. Die hoge prijs maakt beleggers ook kopschuw. Als de kosten te hoog worden, kunnen ze de woningen niet meer rendabel verhuren. Zeker als er vanuit de politiek allerlei voorstellen komen om de huren te reguleren. Ik snap het dilemma, woningen moeten betaalbaar blijven. Maar een belegger moet ook zekerheid hebben. Als je niet zeker weet dat je voor langere tijd een bepaald rendement kunt maken, begin je niet met bouwen. En als de beleggers, waaronder pensioenfondsen, afhaken stokt de productie van woningen. Voor woningcorporaties geldt dit probleem ook. Zij bouwen minder woningen. Voor hen geldt bovendien dat ze nog steeds een verhuurdersheffing betalen aan de overheid. Dat geld verdwijnt in de schatkist en kan niet worden gebruikt voor woningbouw.”