Mooie Hugo zat vanmorgen bij Buitenhof om zijn nieuwe Woningwet te verdedigen:

https://www.npostart.nl/buitenhof/19-02-2023/VPWON_1344401

Hij wil o.a. meer rijksregie op de volkshuisvesting en gemeenten kunnen verplichten minimaal 70% betaalbaar te bouwen en als een gemeente onder het landelijk gemiddelde zit 30% sociale huur.

In de basis een prima plan lijkt me. Nieuwbouw is nu voor de meeste mensen onbetaalbaar, dus linksom of rechtsom moet de betaalbaarheid worden verbeterd.

    Sloggi Gaat geen ontwikkelaar doen, natuurlijk. Tenzij de overheid ook in de winstgevendheid van aannemers en ontwikkelaars zal bijdragen.

        GSbrder Daar kunnen wat knappe koppen vast iets op verzinnen. Bijvoorbeeld risicodeling (beide kanten op), een grotere rol voor woco's, een grotere onrendabele top, en/of een veel beter idee.

            Sloggi Een grotere onrendabele top klinkt als: je gaat meer verliezen, maar dat boeit ons niet. Beetje als de oplossing voor tekorten in de zorg noemen dat mensen hun roeping fulltime in plaats van parttime moeten uitvoeren.

            De meeste marktactoren hoeven geen nieuwbouw te plegen, ze hebben alternatieven, zoals richten op de huidige voorraad met een betere risico/rendementsverhouding. Het is de overheid met voorraadissues, niet de aannemerij of woco’s.

                GSbrder Beleid mag geld kosten hè. De rekening van de onrendabele top ligt bij gemeenten. Dat kan het rijk vast iets op verzinnen.

                De Wvg is ook nog een optie.

                    Sloggi De rekening van de onrendabele top ligt bij woningcorporaties. De residuele grondprijs van een corporatiewoning is negatief, maar de gemeente wil alleen genoegen nemen met een lagere grondprijs, geen negatieve grondprijs.

                        GSbrder Willen is het sleutelwoord. Het voeren van grondpolitiek is een keuze.

                            Sloggi Waarom zou een gemeente €70k per woning moeten betalen aan een woningcorporatie om een eengezinswoning te realiseren? Grensgeval staatssteun is daar wel voorbij. Kan me weinig politieke wil voorstellen en ook geen gemeentelijke fondsen.

                                GSbrder Wie gaat al die woningen van 500k+ kopen met een rente van boven de 5%? Je zal wel iets moeten verzinnen want er moet betaalbaar gebouwd worden. En zoals je zegt is een projectontwikkelaar geen liefdadigheidsinstelling.

                                Er is vast een constructie te bedenken à la de premiewoningen. Of iets heel anders, maakt niet uit. Het gaat erom dat er betaalbaar wordt gebouwd en dat die woningen voor een langere termijn voor dat segment behouden blijven.

                                    Sloggi Betaalbaarheid is in the eye of the beholder. Ik vind 500k in de regio Amsterdam best te doen voor twee starters. Tenminste, als ik het vergelijk met de transacties die er nu plaats vinden. Je zegt dat er betaalbaar gebouwd moet worden, maar als de bouwkosten hoog liggen en de residuele grondwaarde nog hoog is, dan zie ik niet in hoe je woningen van minder dan 3 ton stichtingskosten kunt realiseren. Tenzij we natuurlijk kleine hokken bouwen, of een lager ambitieniveau van duurzaamheid accepteren, of de gemeente middelen van de huidige bewoners en rijksbijdrage gaat aanwenden om kopers te ondersteunen.

                                        GSbrder Ik vind 500k in de regio Amsterdam best te doen voor twee starters.

                                            GSbrder Ik vind 500k in de regio Amsterdam best te doen voor twee starters. Tenminste, als ik het vergelijk met de transacties die er nu plaats vinden

                                            Beetje een cirkelredenering hè.

                                            GSbrder of de gemeente middelen van de huidige bewoners en rijksbijdrage gaat aanwenden om kopers te ondersteunen.

                                            Vul kopers aan met huurders en je snapt ‘m.

                                                  Sloggi Van wie gaan die huurders huren dan? Daar gaat de subsidie heen namelijk. Woco’s mogen een bonnetje sturen?

                                                      GSbrder Bijvoorbeeld. Of je doet iets met pacht, weet ik het.

                                                      Nogmaals, daar is best iets op te vinden. Het basisprincipe is in ieder geval dat het een overheidstaak is te zorgen voor volkshuisvesting. En betaalbaarheid is daar onderdeel van.Als dat geld kost, soit.

                                                          Sloggi Betaalbaarheid is relatief ten opzichte van andere inkomens. De armste 30% helpen is de prijs verhogen voor de 70% daarboven. Jij legt de focus op sociale huur, prima hoor, maar de hoeveelheid staatssteun die je daarvoor wil uittrekken is wel een politiek dingetje. Geen wonder dat de villawijken niet aan de wens van de landelijke politiek voldoen.

                                                              GSbrder Ik heb het over koop en huur. In alle segmenten maar wel in verhouding tot de behoefte.

                                                                  Laten we dat maar niet doen. Het ene ongewenste fenomeen bestrijden met een nog veel ongewenster concept is niet zo'n goed idee.

                                                                  Sloggi Oké, dan een economische vraag, welke behoefte is er naar goedkope sociale huurwoningen. Is dat net zoveel als er mensen staan ingeschreven op de wachtlijsten, net zoveel als er mensen in aanmerking komen voor huurtoeslag of net zoveel als er huishoudens zijn?