GSbrder De prijzen van koopwoningen zijn volgens mij vooral zo gestegen door de lage rente. Het BAR (verhouding koopprijs/huurprijs) is nog best redelijk. De rente kan niet nóg veel lager dus de prijzen kunnen niet nog veel verder stijgen, maar zolang de rente niet fors omhoog gaat (of de koopwoningmarkt zo hard doorstijgt dat het BAR wel serieus onder druk komt te staan) lijkt me niet dat er zomaar een grote crisis komt.

      Ossu Ik zeg ook niet dat er een grote crisis noodzakelijk is voor een normalisatie. Inderdaad, bij een rappe stijging van de rente (of steile inflatie) krijg je een krach, zowel buy-to-let, eigenaar/gebruiker en institutionele beleggers. Maar bij een daling van de reële inkomens en rem op stijging woonlasten (bijvoorbeeld door het oplopen van werkloosheid, ophouden Tozo/NOW, mindering AirBnB/expatvergoedingen, afname verhitting Randstad door toegenomen thuiswerken, stijging bijkomende woonlasten, andere fiscale behandeling van de eigen woning, relatieve daling of normalisatie van de overwaarde) kan die 8-10% indirecte waardestijging ook zo maar richting de 2-4% gaan. Je ziet al dat de relatieve prijsstijging in Amsterdam/Amstelveen kleiner is dan die in de periferie.

      Dan is het voordeel koper/huurder al anders en wordt de positieve feedbackloop doorbroken. Momenteel dalen de aanvangsrendementen nog steeds en zullen dat nog wel even blijven doen, maar je kunt je vragen hebben hoe duurzaam een BAR-benadering is en of buy-to-let dit niet volgens DCF moet doen.

        4 days later

        janneke141 Ik heb het boekje van Hans eens aangeschaft, leest wel aardig weg.

          10 days later

          Het is weer de zoveelste variant van "Ja, het mag toch? Neem het mij dan eens kwalijk dat ik mij als een geldbeluste hufter opstel!"

          Je hoeft niet over de ruggen van minima rijk te worden door te speculeren met de daken boven hun hoofd.

            Myst Dit is niet alleen over de rug van de minima. Die hebben er in directe zin het meeste last van, maar het hele geldrondpompcircus rondom huur- en koopwoningen wordt door ons allemaal gefinancierd en uiteindelijk eindigt het voor het grootste deel bij banken en beleggers.

              Friek Ja, ik vergeet altijd dat de VVD het in de afgelopen dertig jaar alleen voor het zeggen had.

              Infrastructurele zaken vermarkten kent grote risico's en die zijn onvoldoende onderkend (of misschien wel, maar vond men ze gewoon niet zo erg). Dat ontken ik nergens. Maar de problemen die hier ontstaan zijn vele male complexer dan alleen 'privatisering was een slecht idee'. Het is een clusterfuck, om dat woord nog maar eens in te zetten.

                  De wachtlijsten voor sociale huurwoningen van woningcorporaties zijn zó ontzettend lang, dat die hun eigenlijke rol ook niet meer kunnen vervullen. Die zijn hun hele capaciteit zowat al kwijt aan het huisvesten van echte probleemgevallen. Bovendien leidt het concentreren van kansarmen in corporatievastgoed tot segregatie.

                  Voor zover ik weet pleiten experts daarom al jaren ervoor om af te stappen van de speciale rol voor corporaties en in plaats daarvan te werken met herverdelingsmaatregelen op de gewone huurwoningmarkt - dus met huurtoeslagen en verhuurdersheffingen.

                  janneke141

                  ,,Ben zegt: ‘Joh, dit is prachtig voor mijn kleinkinderen’. We hebben net een huizenportefeuille bijgekocht.”

                  Beetje de catchphrase voor vermogensongelijkheid anno 2021.

                      janneke141
                      Uiteraard is het een complex probleem met een complexiteit aan factoren, maar het onderliggende idee dat de woningmarkt als gewone markt kan functioneren was de constante aanname van het afgelopen decennium. Zodra dat niet wordt losgelaten, zul je met de gebakken peren blijven zitten. Eén stap die het volgende kabinet kan zetten is het afschaffen van de verhuurdersheffing en deze vervangen met een ander soort belasting die het opvangt.

                      Ook zul je iets van belastingvrij schenken moeten aanpakken, want een deel van de problematiek wordt ook veroorzaakt door het toegenomen financieringsruimte die de prijzen tot absurde hoogten laat opdrijven. Zelfbewoningsplicht en antispeculatiebeding ook op bestaande woningen, maar dat zal komende tijd een brug te ver zijn. Verhogen van erfbelasting is daarnaast ook een mogelijkheid. Maar dat zijn allemaal plannen waar de VVD erg op tegen is.

                          Drietebuul Maar ik kan mijn krot straks versieren met haakwerkjes die ik van mijn oma heb gekregen en dat is óók heel veel waard.

                              Friek Het toont wel aan hoeveel Harry Potterpleistertjes er geplakt zijn op een grote open wond. Ongeacht wie je de touwtjes in handen geeft, ze zullen toch vooral zorgen dat de problemen die voortkomen uit het chronische tekort aan woonhuizen terechtkomen bij groepen die ze zelf het minste vertegenwoordigen. En jongere generaties worden eigenlijk door helemaal niemand goed vertegenwoordigd, nog los van je vermogenspositie.

                              Er is gewoon een grootschalige stelselherziening nodig, naast een hoop bouwplannen. Met nieuwe beleidsfragmenten los je geen enkel probleem op, maar verschuif je het gewoon weer een paar deuren verder. Wat er voor een huis wordt betaald, of dat nu koop of huur is, staat in geen verhouding meer tot de waarde en al dat extra geld komt terecht bij een vrij select gezelschap.

                                Overigens is het bij onze zuiderburen ook bal. Flink oververhitte woningmarkt met sterk stijgende prijzen. Terwijl het beleid daar wel compleet anders is.

                                  Duke In ieder geval zijn de huizen daar een stuk lelijker dus nog minder de prijs waard.

                                    Myst Een van de redenen waarom beleggen in de Zweedse woningmarkt de afgelopen jaren beter was dan in de Amerikaanse. Speculeer op het meest fatsoenlijke beleid en de grootste marktverstoring en er is geld te verdienen.

                                      Friek Gewoon de eigen woning verplaatsen van box 1 naar box 3, subsidie op huurwoningen los zien van de contractsvorm en koppelen aan het huishoudinkomen, (hypotheek)schuld niet voordelig behandelen in box 3 en OZB fors verhogen. Dan heb je al >50% van de betaalbaarheidsissues opgelost. Oh ja, en dat stikstofprobleem bij nieuwbouw even een jaar of 10 negeren.

                                          GSbrder Het grootste deel verlaagt toch de prijzen, maar verbetert de betaalbaarheid helemaal niet?

                                          Mensen geven het maximale wat ze kunnen uit aan wonen. Dus de totale betaalbaarheid hangt af van hoeveel mensen en hoeveel huizen er zijn, en verder kun je wat schipperen tussen doelgroepen.

                                          En door strengere eisen (bijv. hypotheeknormen) kun je ervoor zorgen dat mensen minder uitgeven aan wonen, maar dat verandert de betaalbaarheid niet echt. Net zoals het versoepelen van die normen de prijzen laat stijgen maar ook de betaalbaarheid niet echt verandert.

                                              Ossu Een lagere prijs maakt een woning niet betaalbaarder?

                                              De betaalbaarheid hangt vooral af van hoe bestaand bezit of opgebouwd stenen vermogen wordt behandeld. Als doorstromer X met een leeftijd van 45 de afgelopen 20 jaar zo'n 3 ton aan vermogen heeft opgebouwd door een huis te bezitten, dan staat zo iemand op een voorsprong ten opzichte van een starter. Door het eigen woningbezit naar box 3 te verplaatsen, moet zo iemand belasting over vermogen betalen (wat het besteedbaar inkomen drukt). Op dit moment moeten jonge tweeverdieners met een Zuidas-baan concurreren met een vijftiger die voor de klas heeft gestaan en een werkloze vrouw omdat de overwaarde ze in een duurdere prijsklasse laat zoeken. En dat is ook hoe een positieve feedback-loop werkt op de huizenmarkt: mensen denken dat het een goede investering is dus zoeken ze hun maxima op. Ik ben het ook niet eens met je laatste zin: het versoepelen van leennormen verslechterd de betaalbaarheid juist.