Problemen op de woningmarkt

janneke141 · 2019-02-26T16:08:07+00:00

Een huizenkoper betaalt inmiddels voor een bestaande woning al gemiddeld 302.157 euro. De hoogste prijs ooit, aldus het Centraal Bureau voor de Statistiek....

Sloggi

GSbrder Nou ja, als je die 15% die je elke maand overhoudt belegt tegen een langjarig gemiddeld rendement van 4% en dat over 30 jaar uitsmeert... Tel daarbij het feit dat je je woonlasten vastzet in plaats van dat je huur elk jaar stijgt bij op en het gat wordt op lange termijn gigantisch. En dan laten we de stijging van de huizenprijzen op lange termijn maar ven buiten beschouwing.

Punt is dus dat deze situatie generationele ongelijkheid oplevert en sociale mobiliteit beperkt.

tsjok

Sloggi Ja, dit dus. Alleen al het verschil tussen de gemiddelde hypotheeklast bij een modaal inkomen en de gemiddelde huurprijs loopt over een werkzaam leven in de vele tonnen (en dat is nog geheel los van de waarde van de woning die er uitaard bij komt).

GSbrder

Sloggi Als (en alleen als) er dus geen onvoorspelbaarheden in de rendementen zitten (verhuizingen, verbetering in de woning, een tijdelijke dip onder die 4% langjarig gemiddeld, het moeten sparen van de kosten koper, verplaatsing van de eigen woning naar box 3). Zijn best wat onderzoeken gedaan die uitgaan van een huurquote ten opzichte van de koopmarkt waarop huren en beleggen aantrekkelijker is dan kopen.

tsjok

GSbrder Het is gewoon een feit dat de gemiddelde huurprijs hoger is dan de gemiddelde hypotheeklasten. Volgens mij is daar verder ook geen discussie over toch? Het is ook een feit dat 40 jaar huren aan het eind alleen woongenot heeft opgeleverd, en 40 jaar hypotheek woongenot + rendement op je woning. Het is zeker waar dat de huidige rendementen niet tot de hemel reiken maar het is óók waar dat de huizenprijs over langere termijn nog nooit gedaald is.

Ergo, kopen levert je meer op dan huren tegen minder inleg. Daarmee zijn huurders dus permanent slechter af. Dat je dat extra geld óók kunt uitgeven aan kinderopvang, extra auto's, vakanties of extra pensioenopbouw is natuurlijk zeker waar, maar dat versterkt juist het punt dat huurders slechter af zijn in plaats van het te ontkrachten.

GSbrder

tsjok Je moet de hypotheekbedragen niet met huurprijzen vergelijken. Hypotheek is minimale kosten van bezit, huur is maximale kosten van gebruik. Dat woningen langjarig niet gedaald zijn, klopt, maar over het algemeen halen ze een lager rendement dan aandelen. De voordelen van woningen worden vooral behaald bij het niet hebben van woonlasten en het fiscale voordeel, maar of je nu wel of geen erfenis doorgeeft aan de volgende generatie is geen binnengenerationeel voordeel, maar iets dat zich over jaren pas openbaart. Vooral met de opgelopen levensverwachting krijgen veel erfgenamen pas een schenking vanwege de verkoop van de eigen woning als ze 50 jaar of ouder zijn.

Waarom ik die andere variabele kosten noem, is niet om aan te geven dat huurders kunnen besparen ten gunste van kopers, maar dat het belangrijker is wat je met de andere 85% van het inkomen doet, dan de handen in de lucht te gooien en zeggen dat huurders nooit vermogen kunnen opbouwen.

Sloggi

Overigens vind ik het gezond dat kopen onder de streep voordeliger is dan huren. Een koopwoning brengt immers ook risico's met zich mee. Het gat is nu echter véél te groot én de toegang tot de koopmarkt is te beperkt.

Sloggi

GSbrder

Punt is dus dat deze situatie generationele ongelijkheid oplevert en sociale mobiliteit beperkt.

tsjok

GSbrder Ik snap je posts niet zo goed, je lijkt het met me oneens te zijn maar wat je stelt is precies wat ik stel?

Huurders hebben minder besteedbaar inkomen dan een koper met hetzelfde netto salaris en bovendien bouwen ze minder vermogen op gedurende hun werkende leven. De rest is vulling, randzaken. Beginnen over de kosten van kinderopvang of een tweede auto maakt dat totaal niet anders, en ook niet dat je toch pas kunt erven als je gemiddeld 50 bent.

Ossu

GSbrder Dat woningen langjarig niet gedaald zijn, klopt, maar over het algemeen halen ze een lager rendement dan aandelen.

Toch wel gek dan dat je niet zomaar bij de bank kan binnenstappen of je 200.000 euro kan lenen om aandelen Apple te kopen o.i.d. 😛

GSbrder

Sloggi Sociale mobiliteit weet ik niet zo goed, tenzij je mobiliteit framet in termen van vermogen in plaats van inkomen.

GSbrder

tsjok Nee? Ik reageer als mensen zeggen dat ze geen bezit kunnen opbouwen vanuit een huursituatie. Ik ontken niet alle voordelen die kopers hebben, maar probeer dit wel in perspectief te plaatsen.

Of huurders minder besteedbaar inkomen hebben dan kopers, hangt van meer factoren af. Een stel kinderloze huurders hebben meer besteedbaar inkomen dan een gezin met een koopwoning, maar zo framen we dit toch ook niet?

tsjok

GSbrder Natuurlijk kunnen mensen wel bezit opbouwen in een huursituatie. Maar minder dan een koper, ceteris paribus. Dat is toch het punt?

Sloggi

Ossu Je kunt wel je overwaarde verzilveren om aandelen van te kopen 😉.

GSbrder

Ossu Klopt, gelukkig kun je als huurder wel de theoretische kosten koper beleggen, want veel mensen met een koopwoning geven daar tussen hun 25e en 30e teveel aan uit. Dat is op 65-jarige leeftijd echt wel meer dan 200k.

GSbrder

tsjok Dacht dat het punt was dat een generatie huurders per definitie fucked waren en er niets was wat ze konden doen om hun financiële toekomst veilig te stellen. Dat zal ik dan wel verkeerd hebben begrepen van jou en Driet.

tsjok

GSbrder Voor zover de koper fucked is, is de huurder méér fucked. Voor zover de huurder iets kan doen om zijn financiële toekomst veilig te stellen, kan de koper méér doen. Dát is het punt. Niet dat iedereen die huurt per definitie gedoemd is de rest van zijn leven en kopers in een walhalla leven ongeacht of ze drie keer op vakantie gaan en twee auto's hebben en kinderopvang betalen.

GSbrder

tsjok Nee, dat ben ik niet met je eens.

Wellicht een groot deel van de kopers, maar niet alle kopers. Een koper kán meer fucked zijn, kopen op het hoogtepunt, onverwacht onderhoud moeten plegen en daarom een grotere buffer moeten aanhouden, confronteerd worden met fiscale tegenvallers die de huidige voordelen wegnemen, te weinig vermogen opbouwen in andere vermogensklassen en daarom teveel leunen op de kracht van de lokale vastgoedmarkt, ondergediversifieerd zijn, te maken krijgen met lifestyle inflatie en daardoor te veel betalen voor verbouwingen en verbeteringen aan de eigen woning die geen waarde toevoegen, of tijdelijk vast zitten in de eigen woning en daardoor geen lucratieve baan durven te accepteren in een ander deel van het land.

Dit is een simplificatie in de trant van "alle hoogopgeleiden hebben het beter dan laagopgeleiden" of "mannen hebben het gemakkelijker op de arbeidsmarkt dan vrouwen".

Friek

Kopen is mooi, totdat je een aardbeving of overstroming meemaakt.

tsjok

Friek Verkoop je toch gewoon?

Ben Shapiro

Sloggi

Friek https://bodemdalingskaart.portal.skygeo.com/portal/bodemdalingskaart/u2/viewers/basic/

Succes met je koophuis.

tsjok

GSbrder Ja, je argument is "er zijn uitzonderigen die niet voldoen aan de gemiddelde verwachting"?

« Previous Page Next Page »